미분양이 증가한다는것이 무슨 뜻일까요 ?

미분양이란 ?
사업계획 승인권자로부터 분양승인을 받아 
일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나,
분양되지 않은 주택을 미분양 주택이라고 합니다.

미분양의 발생원인 ?

1. 수요 < 공급

= 아파트를 사려고 하는 사람보다, 공급되는 아파트가 많으면 미분양이 생기게 됩니다.

 

2. 비싼 분양가

= 실제 가치보다 비싼 분양가로 책정되는 경우 미분양이 됩니다.

이럴경우, 건설사는 분양가를 할인해서라도 미분양을 소진시키려고 합니다.

이 과정에서 미분양은 자연스레 소진하게 됩니다.

 

 

 

미분양의 종류

1. 준공 전 미분양

= 일반적으로 말하는 미분양이 이런 경우 입니다.

다만, 건설사가 미분양 해소를 위해 노력해 해당지역의 수요가 증가할 경우

준공 전까지 미분양이 점차 감소 합니다.

보통 분양 시점으로부터 준공 시점까지 2~3년의 시간이 소요되기 때문에

미분양을 해소시키기에 충분합니다.

 

2. 준공 후 미분양

= 흔히 `악성 미분양` 이라고 합니다.

준공 전 건설사가 미분양 해소를 위해 노력했음에도 미분양 해소가 되지 않은 미분양입니다.

지역내 신축아파트의 수요가 거의 없는 경우가 대부분 입니다.

미분양 상태에 있는 아파트 중에서, 준공 후 미분양의 비중이 크다면 

시장을 보수적으로 바라봐야 합니다.

 

 

 

미분양은 공급량에서 중요합니다.

미분양은 이미 시장에 공급되었으나, 아직 공급이 수요로 전환되지 않은 

일종의 `재고` 역활을 합니다.

따라서 진짜 공급량을 보기 위해서는 신규 공급물량과 미분양의 합계를 봐야 합니다.

 

아무리 신규공급이 적거나 없다고 하더라도, 이미 쌓여있는 미분양 아파트가 많다고 하면

해당 지역에 공급이 부족하다고 볼 수 없습니다.

 

 

 

미분양에 대한 해석

미분양은 결국 신축 아파트에 대한 수요를 알아볼 수 있는 데이터중 하나 입니다.

신축아파트의 대한 수요가 부족해 미분양이 발생하였고, 장기화 된다는 것은

비슷한 입지의 구축아파트에 대한 수요는 더욱 더 적어지고,

전반적으로 시장 전체의 수요가 없다는 의미입니다.

특히, 입지가 좋은 곳의 미분양은 전국적인 파급효과가 크게 다가오게됩니다.

 

 

 

미분양으로 보는 부동산시장

오랜기간 미분양이 쌓이게된다면,

시장의 수요가 없어 하락장이 시작될 가능성이 높습니다.

반대로,

매수심리가 위축되어 있어 거래가 활발하진 않아도

미분양이 쌓이지 않고 있다면

본격적인 하락장이라고 보기는 어렵습니다.