안녕하세요, J부장입니다 :)
저희 구독자분들과 방문객분들께
많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
자, 그럼 시작하겠습니다 :)
오피스텔 법규 / 세제
일반임대사업자 등록
→최초 분양계약금 지급일로 부터 20일 이내에 사업자 등록(관할세무서) / 환급신고는 계약금, 중도금,
잔금일 지급 달의 다음달 25일까지 부가세 조기환급 신고가능함.
※등록시 구비서류 : 분양계약서, 신분증, 인감도장
입주 전 계약해지 : 환급액 전액 납부(계약 해지시 (-)수정세금계산서 및 계산서 교부 받아야 함.
주택임대사업자 등록
① 주택임대사업자 등록 [ 잔금 납부 전 등록 ] 신청 3~5일 후 주택임대사업자등록증 발부
거주지 시·군·구청 주택과 / 취득일(잔금납부일) 이전에 등록해야 취득세 감면 혜택[최소 10일 전에 등록]
구비서류 : 임대사업자등록신청서 / 등기부등본 또는 분양,매매계약서 사본 / 주민등록초본 또는 신분증 사본
② 사업자 신고 등록
거주지 세무서
구비서류 : 주택임대사업자 등록증 / 주민등록 초본 / 신분증 / 사업자등록 신청서
③ 취득세 감면 신청
물건지 시·군·구청 세무과 / 취득일로부터 30일 이내에 신청 / 최초분양 오피스텔만 해당
구비서류 : 세액감면 신청서 / 주택임대사업자 등록증
④ 임대조건 신고
물건지 시·군·구청 주택과(정부24) / 임대차계약일로부터 30일이내 신고 / 임대차 갱신시에도 신고
구비서류 : 임대조건 신고서 / 표준임대차 계약서
⑤ 임대 신고 물건지 세무
물건지 세무서 재산과 / 임대개시 10일이내(변경도 동일)
구비서류 : 표준임대차계약서 사본 / 임차인 주민등록등본 사본 / 주택임대사업자 등록증 사본
⑥ 종합부동산 합산 배제 신고
물건지 세무서 / 6.1 소유기준 [9월16일~30일 사이에 신청, 1회신청으로 완료 ]
구비서류 : 종합부동산세 합산 배제 신청서(우편으로 세무서에서 고지)
오피스텔관련 Q & A - 출처 : 국세청
| Q 주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지? |
| A 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원(건축물시가표준액과 부속토지의 시가표준액의 합) 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외합니다. 『지방세법』 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 이 경우라도 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 배제된다. 2020.8.12. 이후 신규로 취득하는 오피스텔부터 적용한다. |
| Q 조정대상지역에서 다주택자가 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지? |
| A 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율이 적용됩니다(중과❌) |
| Q 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지 ? |
| A 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. |
| Q 임대사업자가 임대할 목적으로 오피스텔 분양받은 경우 취득세 감면이 되는지? |
| A 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 지방세를 2021년12월31일까지 감면한다. 7.10. 대책으로 가격 요건이 신설 되었는 바, 2020.8.12. 이후는 취득 당시의 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외된다. |
| Q 오피스텔을 주거용도로 사용하는데 그렇다면 주택으로 재산세가 과세되나요? |
| A 일반적으로 오피스텔은 건축물로 과세되지만 현황과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우에 납세자의 신청에 한해 주택으로 과세하고 있습니다. 관할 지방자치단체에 주거사실을 증명할 수 있는 자료 (주민등록, 사업자등록, 취학여부, 수도·전기·가스사용 현황 등)와 함께 재산세 변동신고를 접수하여 주택분 재산세 분류를 신청하실 수 있습니다. |
| Q 임대사업자가 오피스텔을 보유하고 있으면 재산세가 감면되나요? |
| A 과세기준일 현재 오피스텔을 2세대 이상 임대목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면됩니다. 7.10. 대책으로 가격 요건이 신설되었는 바 2020.8.12. 이후는 오피스텔은 시가표준액 2억원(수도권은 4억원) 초과하는 경우는 감면이 제외됩니다. |
| Q 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지? |
| A 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득 과세대상에 해당됩니다. |
| Q 현재 실거주 아파트 1채 보유중입니다. 오피스텔을 분양받아 주택임대사업자를 등록해서 장기 임대할 예정인데, 5년뒤 현실거주 아파트 매도시 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지요 ? |
| A 소득세법 시행령 제155조 제20항 규정에 의거 거주아파트 양도일 현재 오피스텔을 소득세법상 장기임대주택 요건을 갖추어 임대중이면 양도 당시 거주 아파트가 2년이상 보유·거주한 거주주택인 경우에 『장기임대주택 보유자의 2년이상 거주주택 특례』가 적용되어 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다. 장기임대주택의 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 특례를 적용합니다. |
| Q 오피스텔을 분양받아 일반임대사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공후 주택임대사업자로 전환하면 어떻게 되나요? |
| A 오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에 과세사업자인 일반임대사업자로 사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급 받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업세 사용하지 아니하고 면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아 부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 『국세기본법』 제47조의 3 및 같은 법 제47조의 4 규정에 의한 초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하게 됩니다. |
참고용으로만 확인해주시길 바라며, 더욱 자세한 내용은 국세청 홈페이지등
다시한번더 확인해보시는걸 추천드립니다.
감사합니다 :)
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