지역주택조합아파트=지주택=조합아파트 장단점 정리

안녕하세요, J부장 입니다 :)

 

오늘은 저번에 다뤄보려다 짧게 알아보고 넘어간
지역주택조합에 대하여,

 

한번 제대로 알아보려고 합니다.

 

부린이들은 물론이고 나이가 있지만 생소한분들도 계실텐데

 

꽤나 중요한 내용이기 때문에, 여러번 정독해주시길 부탁드립니다.

 

자, 그럼 한번 알아볼까요 ?

 

 

 

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지주택 = 지역주택조합아파트란 ??

 

※ 일정한 자격을 갖춘 지역의 주민이 조합을 구성해 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 제도

 

주택이 필요한 사람들이 모여서 조합을 결성하고

조합원들이 토지를 공동매입해 주택을 짓는 사업을

보통 지주택,조합아파트 라고 말합니다.

다시말해, 아파트를 지을 부지를 매입하고, 건축비를 부담하는 등 사업의 주최가 되어 참여하는 방식입니다.

 

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일반아파트와 지주택의 차이 ??

 

일반아파트	지주택 (지역주택조합)
토지를 먼저 확보 후 개발 시작	토지 없이 조합원부터 모집
토지비 + 건축비 + 부대비용 광고비 + 토지금융비 + 이윤	토지비 + 건축비 + 부대비용 중간마진X절감

 

※ 무주택자나 전용 85㎡이하 주택을 1채 소유한

   세대주들이 청약 경쟁없이 저렴하게

   내 집 마련할 수 있는 수단으로

   그 역사는 1977년 주택건설촉진법에 의한

   무주택자 내집 마련 지원에서부터 시작되었습니다.

 

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지역주택조합 조합원 가입요건은 ??

​

1. 세대주를 포함한 세대원 전원이 조합설립인가 신청일부터

해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하고 있지 않을 것

 

2. 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해

주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 한 채를 소유한 세대주일 것

 

3. 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주해 온 사람일 것

 

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지역주택조합아파트 추진절차는 ??

 

 

★★★★★조합아파트는 토지 확보가 제일 우선 / 제일 중요

 

50% 이상 토지사용 확보가 우선이고, 
50% 이상의 토지가 확보된 상태면 조합원 모집신고를 할 수 있습니다.

80% 이상 토지사용 승낙서 확보 및 15% 이상 토지소유권 확보시 조합설립인가를 받을 수 있고

토지 95%이상 확보시 사업계획 승인을 받을 수 있는 절차로 진행이됩니다.

 

 

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지역주택조합아파트가 일반분양아파트 보다 저렴한 이유 ??

 

※ 지역주택조합아파트의 경우는 보시다시피 일반 아파트 분양처럼 토지를 매입을 먼저 완료하고 진행하지 않습니다.

   그렇기때문에 토지를 매입하는 과정에서 또는 조합의 운영상에서 추가 분담금 , 추가 금융비용이 발생할 가능성이 많습니다.

 

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★★★★★지역주택조합아파트 탈퇴의 어려움

​

만약 여러분께서 입주할 여력이 되지 않아서 조합원을 탈퇴하고 싶어도,

조합설립인가는 분양세대의 50% 이상이 되어야만 승인이 되고 최소한의 수가 유지가 되어야합니다.

​그래서 최소한의 인원이 유지되지 못하는 경우에는 조합설립이 취소되고 사업이 무산되는 경우도 있어서

조합의 의결을 거쳐야만 가능한 복잡한 과정입니다.

계약취소를 하더라도 원래 납부한 계약금을 다 돌려받는것 또한 쉽지않습니다.

​

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지역주택조합아파트의 장점과 단점

장점	단점
저렴한 매매가 ※ 가장 큰 장점 인근아파트대비 몇억은 저렴함	토지확보의 어려움 ※ 토지확보율, 토지확보속도는 지주택사업의 성공 핵심
낮은 규제 ※ 청약통장X 가점(1순위)X 당첨제한X) 선착순분양	추가분담금 발생가능성有 ※ 최초분양가에서 변경될 가능성이 매우 높습니다.
좋은 입지 ※ 대규모택지개발 or 도심외곽 개발 등 비교가 안되는 인프라	조합원 탈퇴의 어려움 ※ 조합원탈퇴 과정이 매우 복잡하고, 초기 계약금을 돌려받기가 어렵습니다.

 

 

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지역주택조합아파트 가입 전 체크리스트

​

​

1. 분양 가격의 확정 분양가와 추가 분담금 등

2. 조합장, 임원들의 업무추진비 등 관리비 등

3. 사업부지 내 지장물로 인한 건축기간 연기 개연성 등

4. 사업주체, 시공사 등의 대외신인도 등

5. 조합장의 사업추진능력 등

6. 토지대금, 건축대금 지출 등 관리

7. 사업계획승인신청, 승인일자 등

8. 토지대금 및 건축비 납부 금액, 일정 등

9. 조합설립인가 내용 등

 

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자, 이렇게 해서 지역주택조합에 대해 알아보았는데요,

 

보시다시피, 장점과 단점이 워낙에 명확해, 

 

하이리스크 or 하이리턴의 대표적인 투자방식으로 알고계시면 될것같습니다.

 

간단하게 정리하자면, 

 

장점으로는,

선착순 사전접수로 인해 일반분양이라면 꿈도 꿀수없는 가격과 프리미엄 동호수를 직접 선택할 수 있을 가능성이 매우 높기 때문에, 만약 성공적으로 사업이 진행될경우엔
높은 프리미엄P를 가져가실 수 있습니다.

 

단점으로는, 

이 사업의 무산 가능성이 있기도 하고,

계획했던 시기안에 공사가 이루어지지 않는 경우도 있습니다.

또는 토지매입이 원활하게 진행되는 경우말고,

보통 토지매입이 몇년에 걸쳐서 진행되기때문에, 

집값이 상승할것이고, 알박기하는 소유주 등

토지 매입비도 당연히 상승할것이고,

초기분양가만 생각해선 절대안돼고,

추가로 몇년이고 계속 분당금을 내셔야할수도있습니다.

 

 

모든 투자는 정보싸움인것같습니다.

 

내가 투자할곳에대해 얼마나 잘 알고있는지,

 

혹은 나에게 정말 도움이되는 길잡이를 알고있는지에 따라서

 

투자 성공과 실패가 결정되는것 같습니다.

 

J부장이였습니다.

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