갭(Gap)투자란? 갭투자하는 법?

안녕하세요, J부장입니다 :)

이번에알아볼주제는 갭(Gap)투자인데요,

 

갭(Gap)투자란 

전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자방식.

 

우선 우리는 왜 갭투자를 하는지에 대한 이유를 알아봐야합니다.

과거에 갭투자는 말그대로, 투자의 목적으로써,

적은 비용으로 높은 수익을 내기 위해 투자용으로 많이 이루어졌습니다.

 

대출을 받아 투자하는 방식, 레버리지 투자와 비교해도, 

상대적으로 높은 수익률, 융자이자 비용이 발생하지않아,

이 점이 투자자들도 하여금 큰 메리트로 여겨졌습니다.

 

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,
★아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법으로,
환금성이 높은 물건을 투자해 위험성을 줄이고 변수를 대비해 자금을 확보하는 것 또한 중요합니다.

 

요즘, 근래에는 대출을 끼고 주택구입이 힘들거나

주택가격이 더 오르면 감당하기 힘들어진다 판단해 영끌매수가 많아졌습니다.

올해 4월에는 서울 주택거래 갭투자 비중이 52%까지 상승했습니다.

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● 갭투자 방법은?

1. 전세끼고 구입
2. 전세맞춰 구입

 

→ 전세끼고 구입이란 ?

= 기존에 전세가 있는 주택을 구입하는 방법

전세끼고 구입시 기존에 전세입자의 계약잔여일을 꼭 확인해야합니다.

※ 전세입자가 거주한 지 얼마되지않았다면, 4년간 최대 전세금 5%증액가능,

   전세 입자가 계약만료시점이 다가온다면 새로운 시세로 전세금 계약가능.

 

 

→ 전세맞춰 구입이란 ?

= 공실인 아파트를 사서 전세입자를 새로 맞추는 방법

계약 후 잔금일을 2~3개월 뒤로 하고 그 기간동안 전세입자를 맞춤

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● 예를들어봅시다.

매매가 : 5억
전세가 : 4억
(매매가) - (전세가) = 차액 (차액만큼 투자해서 주택구매)

 

중개수수료, 등기비용, 취득세 등 제외하고 실투자금 1억이 있다면,
전세금 4억 + 내돈 1억으로 5억짜리 아파트를 매수 할 수 있습니다.

현재와 같은 부동산 상승장에서 부동산 가격은 한번에 몇천~몇억씩 상승합니다.

5억원에 매수한 아파트가 7억이 되었다면,

초기 투자금 `1억`으로
시세차익 `2억` 2배의 수익을 얻게 되는 방식으로,

만일 내가 산 아파트가 전세가격이 상승한다면, 오히려 내 돈을 들이지 않고 시세차익을 얻게 됩니다.

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★ 주의

→ 주택이나 전세가격이 하락한다면 ?

= 역전세현상이나 전세계약갱신시 추가적인 전세보증금이 발생할 수 있음

 

→ 전세입자가 새로 안구해진다면 ?

= 전세보증금만큼 비용을 마련해야함

 

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위에 말씀드렸다시피 갭투자는

 

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,
아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법이기때문에, 

반대로 부동산 폭락기가 온다면 큰 부작용으로 다가옵니다.

아파트 매매가가 전세가보다 낮아져버려 이를 역전세라고 말합니다.
사람들이 부동산을 매수 하지 않아 일어나는 현상으로,

이 시점에 갭투자를 한 집주인이 세입자의 전세만기상황에 전세금을 
되돌려주지 못해, 다행히 대출을 일으켜 전세자금을 돌려준다면 좋지만,
최악의 경우 해당아파트가 경매로 넘어가게 됩니다.

 

최근에는 금리인상과 대출규제로 갭투자도 줄어들고있는 상황이지만,

갭투자는 무주택자내집마련, 1주택자들의 갈아타기 수단으로 활용할 수 있습니다.

하지만 역시 공급과 수요, 가용금액을 잘 체크한 후 실행에 옮기시길 바랍니다 :)

 

이상으로 갭투자에 대한 설명을 마치도록하겠습니다.

J부장이였습니다. 

감사합니다 :)

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